В социальных сетях, мессенджерах и СМИ распространяется новость о том, что за сдачу жилья в аренду россияне могут лишиться ипотеки.
Как на самом деле
Первоисточником этих публикаций, вероятно, стал пост в канале Mash с историей от подписчика, который сдавал квартиру, взятую по программе семейной ипотеки. В прошлом году он решил повысить стоимость аренды, что не понравилось его квартирантке. Женщина предупредила, что, если плата повысится, она обратится в надзорные органы с чеками и договором аренды. Владелец квартиры отказался идти на уступки, и в итоге об аренде узнал банк, в котором был получен ипотечный кредит. Выяснилось, что по условиям договора сдача квартиры в аренду не допускалась. Поэтому кредитная организация предложила или полностью выплатить займ в течение 14 дней, или же пересчитать ставку со льготных 6% до 22%.
Эта история получила широкое распространение в соцсетях и СМИ, которые неверно интерпретировали причины запрета и реакции кредитной организации.
Прямого и однозначного запрета на сдачу в аренду ипотечного жилья в российском законодательстве нет. Более того, многие ресурсы о недвижимости дают рекомендации о том, как грамотно оформить сдачу ипотечного жилья.
Однако все они делают важную оговорку: прежде, чем принимать решение об аренде, необходимо внимательно изучить договор ипотечного кредитования.
На практике многие банки действительно ставят условия о запрете сдачи квартиры (предмета залога) в найм. И эти условия будут иметь первоочередное значение.
Это же подтвердил в комментарии изданию «Газета.Ru» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Прямого запрета сдавать ипотечную квартиру в России нет. Однако на практике банки часто включают в кредитный договор ограничивающие условия. Как правило, сдача в аренду либо прямо запрещена, либо разрешена только с письменного согласия банка. Если такой пункт в договоре отсутствует – что бывает крайне редко, – у заемщика нет формальных ограничений. Для получения согласия банка заемщику обычно требуется направить уведомление с данными арендатора и проектом договора. Банки, как правило, не препятствуют аренде, особенно если заемщик приводит разумные аргументы (например, что арендный доход поможет в погашении кредита)», — отметил Сырцов.
При этом эксперт добавил, что на практике споры между банками и заемщиками из-за аренды возникают нечасто.
Эксперты напоминают, что есть ситуации, в которых обойти запрет на аренду ипотечного жилья почти невозможно. К ним относятся:
- ипотека с господдержкой и военная ипотека. В случаях, когда жилье приобретается с участием государства, банк прописывает в ипотечном договоре запрет на сдачу объекта в аренду, а также санкции за нарушение этого пункта;
- ипотека с субсидиями, где требуется согласование с органами опеки;
- ипотека на жилье, которое заемщик планирует сдавать посуточно (банки часто расценивают такое использование как предпринимательскую деятельность, а в ипотечных договорах часто указывают, что «кредит предоставляется в целях приобретения жилого помещения для проживания».).
О том, что банки стали активнее ограничивать возможности заемщиков по сдаче в аренду ипотечного жилья, отметили и эксперты Роскачества. Причиной стало массовое использование льготных программ для инвестиций в недвижимость, когда клиенты покупают квартиры специально для последующего получения дохода, часто игнорируя пункты договора. Специалисты указывают на два вида рисков, также возникающих при аренде:
- Риск утраты или повреждения. При пожаре или ином ущербе по вине арендаторов могут возникнуть сложности со страховым возмещением.
- Сложность реализации. В случае просрочки по кредиту банку будет гораздо труднее продать квартиру, если в ней проживают арендаторы, чьи права защищены законом.
Таким образом, чтобы не попасть под штрафные санкции банка, необходимо внимательно изучить кредитный договор до момента его подписания. Кроме того, важно следить за сроками и условиями льготных программ, которые корректируются государством.